Patrimônio de afetação na incorporação imobiliária

O patrimônio de afetação é um instituto previsto na Lei 4.591/64, Capítulo I-A,  facultando-se ao incorporador imobiliário a destinação exclusiva do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, e também dos demais bens e direitos a ela vinculados, para a consecução dessa incorporação, e entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, formando um conjunto patrimonial apartado, nos termos do art. 31-A.

Constitui-se a  afetação patrimonial através da  averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente de termo firmado  pelo incorporador e, conforme o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, conforme prevê o art. 31-B.

A maior relevância da instituição do regime de patrimônio de afetação, atendendo à sua finalidade que é justamente assegurar a execução do empreendimento e a efetiva entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, é que o conjunto de bens e direitos formado pelo patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador, tendo em vista a previsão do § 1º do art. 31-A.

Ou seja, o patrimônio afetado somente pode responder por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação imobiliária, dela originadas,  mesmo diante de  situações de falência e recuperação judicial, representando vantajosa garantia ao incorporador, e também para o adquirente, para quem muitas vezes essa aquisição é o sonho do imóvel próprio.

Vale lembrar  outra importante vantagem às incorporadoras imobiliárias: o regime especial tributário do patrimônio de afetação, o “RET”. Conforme Lei 10.931/04, art. 4º, possibilita-se o pagamento mensal e unificado do IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS, sob a alíquota de 4% da receita mensal recebida.

Entende-se por receita mensal recebida aquela proveniente da venda das unidades imobiliárias da incorporação imobiliária respectiva, bem como receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da operação, consoante Instrução Normativa RFB 934/09.

Especialmente, enquanto instrumento de desonerar o preço final do imóvel e facilitar o acesso à moradia, nas incorporações imobiliárias dos projetos habitacionais de interesse social empreendidos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com valor das unidades residenciais de até R$ 100.000,00, o pagamento unificado dos tributos indicados dá-se sob a alíquota reduzida de 1% da receita mensal recebida.

Topicos: imovel, patrimonio